keskiviikko 4. helmikuuta 2015

urakointitavan valinnasta

Kiitos kommenteista edelliseen blogitekstiini. Kokemuksia ja vinkkejä otetaan edelleen kiitollisena vastaan. Etenkin kiinnostaa se, miten valitsitte ne firmat miltä pyysitte tarjouspyynnöt?

Alunperin tämä teksti syntyi edellisen blogitekstin perään, mutta koska tuota asiaa tuntuu olevan minulla niin paljon, niin jaoinpa nämä nyt erillisiksi postauksiksi.

Rakennusprojektiin lähdimme ajatuksella, että avaimet käteen/muuttovalmis talotoimitus on meille ainut oikea vaihtoehto. Tässä matkan varrella on sitten ajatukset muuttuneet siihen suuntaan, että haluaisimme pilkkoa urakkaa pienempiin osiin ja siten saada enemmän vaikutusmahdollisuutta materiaaleihin, tekijöihin ja kustannuksiin.

Mutta kuinka pieniin osiin? Otetaanko projektille pääurakoitsija, joka pitää kaikki langat käsissä ja kilpailuttaa aliurakoitsijoita? Vai hoidetaanko osaurakoina niin, että minä hoidan itse kilpailutukset ja aikataulutukset (toki sen ammattitaitoisen vastaavan mestarin lempeällä opastuksella)? Vai uskaltaisimmeko olla niin rohkeita, että rupeisimme itse työnantajiksi ja palkkaisimme kaksi timpuria verokortilla töihin ja itse toimisimme mahdollisuuksien mukaan apukäsinä?

Tämä viimeinen vaihtoehto on kuulemma se kaikista kustannustehokkain vaihtoehto, mutta sisältää myös ehkä eniten riskejä. Tämä on myös kauimpana siitä meidän ihan ensimmäisestä ajatuksesta rakentamisen toteuttamisen suhteen. Mutta, call me crazy, tämä tapa kiehtoo minua kaikista eniten. Miksikö? No, sen kokonaisurakoinnin ollessa kaikista kallein vaihtoehto (ja se vaihtoehto, jossa itse saan vaikuttaa kaikista vähiten tekijöihin) olisi se osaurakointi seuraava vaihtoehto. No siinä sitten raksalla kävisi jatkuvasti eri porukkaa lyhyissä työsuorituksissa. Tällöin tekijöille ei muodostusi ns suhdetta siihen meidän raksaan. Ei heitä kiinnostaisi olla neuvomassa vaikka sähkömiestä oikeaan paikkaan, jos se ei heidän työhönsä vaikuta. JOS me löytäisimme sen sijaan hyvät ja luotettavat timpurit, jotka olisivat raksalla alusta loppuun, muodostuisi heille varmasti jonkunnäköinen suhde sekä meihin että tulevaan taloomme. He olisivat silloin meidän luottomiehiämme, jotka auttaisivat siinä missä olisi tarpeen. Kuulostaako turhan idealistiselta? Varmaan. Mutta näin se ilmeisesti parhaassa tapauksessa menee. Huonossa tapauksessa meille sitten osuisi timpurit joilla ei olisi ammattiylpeyttä, jotka tekisivät virheitä joita korjattaisi (meidän piikkiin), jotka sairastelisivat jatkuvasti (meidän piikkiin) ja jotka venyttäisivät projektia, koska seuraavasta työmaasta ei olisi vielä tietoa (jälleen meidän piikkiin). Niinpä niin. Asiassa pohdituttaa myös tietysti se oma aika ja puhti. jos meillä on omat timpurit, jää myös materiaalihankinta meidän vastuullemme. Tarkoittaako se, että jokaisen työpäivän jälkeen hilpaisemme rautakauppaan hakemaan timpureiden tarvitsemia materiaaleja? Vai osaavatko he varoitella vaikka viikkoa ennen, mitä seuraavalle viikolle pitää hankkia, jolloin rautakaupassa pitäisi vierailla vain kerran-pari viikossa?

Mikä on siis se oikea tapa rakennuttaa talo? Miten te valitsitte urakointitavan? Jälkikäteen katsottuna, olisitteko tehneet jotakin toisin? Ja jos teillä on vinkata hyviä tekijöitä (timpureita, rakennusfirmoja…) niin yhteystietoja saa laittaa tänne tai vaikka sähköpostilla :)

14 kommenttia:

  1. Täällä postauksessa on mun pohdintoja aikanaan samasta aiheesta: http://seuraavatalo.blogspot.fi/2014/08/kahden-vaiheilla.html

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hups, eikun sä olitkin jo kommentoinut sinne, eli olet sen lukenut :-)

      Poista
    2. Luettu joo on :) hassua, miten ne samat ajatukset ja ongelmat pyörii melkein kaikilla raksaajilla :D

      Poista
  2. Me haluttiin pääurakoitsija, joka tekisi hommat firman nimiin. Eli vastaisi työnsä laadusta eikä meidän tarvitsisi ryhtyä työnantajiksi. Ja sellainen löydettiinkin. Kyseltiin ja tutustuttiin työn jälkeen ennen lopullista päätöstä. Yleensäkin noudatettiin sitä järjestystä, että jonkun luotettavan henkilön piti ensin osata sanoa tekijän tekevän hyvää jälkeä ja sitten vasta kysyttiin hintaa. Aika hyvin onnistuttiinkin löytämään kunnon tekijät. Toki pari kommellustakin osui kohdalle, esimerkiksi kun ne kaksi ainukaista kertaa kun unohdin tehdä urakasta/lisäurakasta kirjallisen sopimuksen tai sähköpostin, niin eikös vain tullut pikku kina siitä, että kuuluiko homma tekijälle vai ei tai mikä oli laskutusperuste... Vaan satasilla loppujen lopuksi selvittiin. Ja niin kuin yksi tuttu autonkorjaaja totesi: halvalla pääsit kun rahalla pääsit - ikävämpää olisi ollut jos olisi tullut sutta ja sekundaa.

    VastaaPoista
  3. "Vai uskaltaisimmeko olla niin rohkeita, että rupeisimme itse työnantajiksi ja palkkaisimme kaksi timpuria verokortilla töihin ja itse toimisimme mahdollisuuksien mukaan apukäsinä?"
    Meidän raksalla mentiin just näin.

    "Huonossa tapauksessa meille sitten osuisi timpurit joilla ei olisi ammattiylpeyttä, jotka tekisivät virheitä joita korjattaisi (meidän piikkiin), jotka sairastelisivat jatkuvasti (meidän piikkiin) ja jotka venyttäisivät projektia, koska seuraavasta työmaasta ei olisi vielä tietoa (jälleen meidän piikkiin)."
    Tässä kai ne isoimmat uhkakuvat. Plus se, että jos hommat menee oikein tosi hyvin, kysyvät tietysti lisää palkkaa (tai uhkaavat sanoutua irti ja mennä muualle). Ja jos sattuu joku juhlapäivä tai huono päivä tai ihan muu syy vaan, niin hirveästi ei ilahduta/naurata sekään, että työmaalla ollaan ihan ympäri kännissä niin että hyvä kun vasara kädessä pysyy... Voisihan siinäkin tilanteessa purkaa työsuhteen per heti - mutta mistä löydät uuden miehen tilalle, vai jätätkö sen toisen yksin? Jolloin sen toisenkaan hommista ei enää tule mitään. Oikeiden henkilöiden löytyminen on varmasti kaiken A ja O, ja löytämisessä auttaa aina se, että hyvälle miehelle on jatkuvasti buukattu hommia 3 vuodeksi eteenpäin. Jos kaveri on jo valmiiksi ilman töitä, älä töihin. Hyvä timpuri ei ole koskaan työttömänä.

    "jos meillä on omat timpurit, jää myös materiaalihankinta meidän vastuullemme. Tarkoittaako se, että jokaisen työpäivän jälkeen hilpaisemme rautakauppaan hakemaan timpureiden tarvitsemia materiaaleja?"
    Just näin se meni mullakin, toki kauppalistat tehtiin aina valmiiksi noin viikko etukäteen, mutta aina tuli tilanteita, että jotain tarvittiin (lisää) per heti. Tai sitten hajosi joku työkalu, ja piti hakea vaikka vuokraamosta uusi per heti, ettei hommat keskeydy (varsinkin jos on sellainen työvaihe menossa, että se ei saa jäädä kesken). Ja mikä tahansa voi hajota, kerran meidän työmaalla hajosi betoniauton pumppu, kun oli jo puolet betonista saatu pumpattua sisään. No onneksi ei ollut meidän murhe... (paitsi siltä osin että puolet betonista alkoi kuivua, ja lisää ei ihan heti ollut tulossa).

    "Jälkikäteen katsottuna, olisitteko tehneet jotakin toisin?"
    No jälkeen päin sanottuna, itse olen ihan satavarma, että en rakenna enää koskaan. Tämä yksi kokeilu - vaikka lopputulos olikin hyvä ja lopputuloksen hinta oli täysin okei, niin tämä riitti mulle varsin hyvin. Jos joka työpäivän päätteeksi menee muutamaksi tunniksi raksalle, puolilta öin nukkumaan, seuraavana päivänä sama taas uusiksi, viikonloppuisin vetää molempina päivinä yli 10 tuntista päivää, niin uni tulee aika nopeasti ja hyvin sitten kun itsensä sängylle saa pituusasentoon...

    Jos olisi ihan pakko vielä tehdä yksi talo lisää, niin tekisin täsmälleen samoin mitä tein nytkin.



    VastaaPoista
  4. Korjaus:
    "Jos kaveri on jo valmiiksi ilman töitä, älä töihin" => pitäisi lukea: "Jos kaveri on jo valmiiksi ilman töitä, älä ota töihin"

    Ja lisäys vielä: tuntihintaiset timpurit on varmasti halvempi kuin kiinteähintaiset pätkäurakat - mutta vain silloin jos oikeasti ja ihan itse valvot niitä tuntityöntekijöitä. Jos teettää tuntiperusteella töitä, eikä kukaan valvo - edes niitä tuntien määriä - niin se on varmasti yksi kalleimmista tavoista rakentaa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Siinähän se on, kun et ole ensimmäinen joka sanoo, että hyvät timpurit ovat joko täystyöllistettyjä seyraavat kolme vuotta eteenpäin tai että heillä on se oma firma jossa tulee se 24% alvia takkiin… Miten siis kukaan pientalorakentaja löytää hyviä timpureita? Siis sellaiset rakentajat, jotka eivät aloita projektiaan suunnittelemalla ensin kaksi vuotta ;)

      Mutta siis nuo sinun neuvosi tulkitsen niin, että meidän ei edes kannata harkita omia, verokortilla paikalle palkattavia, timpureita. Meillä kun ei millään ole mahdollisuutta olla joka päivä heitä valvomassa. Toki vastaava käy paikalla silloin tällöin ja ehkä isänikin saan piipahtelemaan päivisin, mutta jatkuvaa valvontaa ei ole mahdollista kahden työssäkäyvän aikuisen ja kahden tarhaikäisen lapsen taloudessa järjestää..

      Poista
  5. Heippa!

    Me valittiin osaurakointi eli kilpailutetaan itse kaikki. Ollaan saatu aina muutamista hyvistä tekijöistä vinkkiä vastaavaltamme, joten aika pitkälti niiden perusteella sitten on menty eli ihan kaikkia urakoitsijoita maan ja taivaan väliltä ei ole lähdetty kilpailuttamaan. Timpurin työt tulevat tuntitöinä yrityksen kautta eli emme itse toimi työnantajina. Tuntityön valitsimme urakan sijaan siksi, että haluamme itse olla mukana tekemässä niin paljon kuin mahdollista. Sitä onko tuo lopulta kustannustehokkain ratkaisu meille, on vaikea sanoa, mutta meille se on sopinut. Tavaraa hankitaan itse (osa toki tulee talotoimittajaltakin) sitä mukaa, kun sitä tarvitaan. Meillä on myös paikalliseen rautakauppaan avattu tili, jotta timpurit voivat käydä sieltä hakemassa tarvitsemiaan tarvikkeita ihan itsekin (nauloja, ruuveja, uretaania, laastia ym. perustavaraa lähinnä - tosin ovat myös ihan oma-aloitteisesti hoitaneet esim. väliseinätiilien tilaukset yms.). Luottoahan tuo toki vaatii, mutta meillä on kyllä mennyt kaikki hienosti tuon suhteen ja on tosi hyvät ja tunnolliset timpurit. Kyllähän tämä vaihtoehto huomattavasti työläämpi on verrattuna muuttovalmiiseen tai pääurakointiin, ja oma vastuu on suurempi, joten kyllä sitäkin oikeasti kannattaa pohtia, mihin omat rahkeet riittävät. Oma aika kun ei ole aina rahassa mitattavissa...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kivaa! Uusi kommentoija :) Kiitos kun jaoit teidän kokemuksen. Taitaa olla niin, että on yhtä monta tapaa urakoida kuin on tekijääkin. Kai me joudutaan taipumaan tuohon osaurakointiin (jos vaan rahat riittää). Kuulemma urakoitsijankin (tai joidenkin urakoitsijoiden) kanssa voi tehdä sopimuksen, että jos itse tekee joitain asioita raksalla, niin ne vaikuttavat vähentävästä urakointisummaan… Sellainen sopimus olisi meille varmaan sopiva, sillä silloin voisi itse tosiaan vaikuttaa työllään loppusummaan.

      Poista
  6. Moikka! Tähän on pitänyt jo iät ajat kommentoida, mutta aina se on jäänyt. Meillä talo tuli siis vesikattovalmiiksi Planialta, sen jälkeen kaksi timpuria, sähkäri ja putkari aloittivat työt (omien yritystensä kautta tuntityönä) ja kaikki hankinnat kilpailutimme/kilpailutamme erikseen. Timpureista toinen pitää työmaan langat käsissään ja on yhteydessä sähkärin ja putkarin kanssa, jotta hommat tehdään oikeaan aikaan sekä ilmoittaa meille hyvissä ajoin, mitä tarvitaan milloinkin. Kilpailuttamalla ja hintavertailemalla kaiken muun (sisäovista lattiavaluun tai ovenkahvoista peltisepäntöihin :) ) olemme saaneet varmasti huomattavia säästöjä, toki usein varmaan kalliimmalla kuin avaimet käteen -taloissa, mutta varmuudella itseä miellyttävää ja laadukasta. Tämä toimi meille, MUTTA tätä tapaa voin huoletta suositella vain, jos itsellä on oikeasti aikaa ja halua kilpailuttaa ja jos timpureista voi mennä takuuseen. Ilman tuttujen suosituksia timpureista emme varmasti olisi uskaltaneet nukkua öitä yhtä rauhaisasti ja jos (kuten toiseen tekstiin jo kommentoin) olisimme molemmat 8-16 töissä, jossa joskus useankin puhelun per päivä hoitaminen tai silloin tällöin raksalla toimistoaikaankin käyminen olisi mahdotonta, niin en ainakaan jälkikäteen mietittynä olisi uskaltanut lähteä yhtä huoletta tähän tapaan mukaan. Toki jokaiselle sopii omanlainen tapa, mutta ennakkoon kannattaa miettiä, miten paljon itse on etenkin mahdollisuutta ja tietysti halua panostaa. Meillä toimi myös, että ennalta teimme selvän työnjaon ja sopimisen sen suhteen, kumpi hoitaa mitäkin, raksaa ja kotielämää koskien.

    En nyt tiedä auttoiko tämä sen suuremmin, mutta ehkä vielä painottaisin tuota ennalta sopimista työnjaosta ja realistista mietintää, kuinka paljon itse haluaa tehdä. Tsempit jälleen!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos! Ehdottomasti näistä on apua. Mutta on kyllä pelottavaa välillä lukea toisten kokemuksia, kun rakennusajan raskautta tuntuu melkein kaikki valittelevan. Juuri tällä hetkellä (huomisesta en mene takuuseen) tuntuu siltä, että joku tuon teidän tavan kaltainen ratkaisu sopisi meillekin. Tai sitten erillisiä urakoitsijoita. Mutta niissä urakoitsijoissa joutuu sitten maksamaan sen alvin ja katteet päälle... Jos vahvasti suositellut timpurit saataisi sisätyöt tekemään verokortilla, niin se ehkä houkuttaisi eniten... Mutta varmaan vesikattovalmiina toimituksena mekin talo tullaan ottamaan. Hieman toki mietityttää, että kannattaisiko ikkunoita, ulko-ovia ja kattoa kilpailuttaa myös itse erikseen?

      Me siis molemmat ollaan päivätöissä, mies matkustavassa myyntityössä ja itse toimistohommissa liukuvalla työajalla ja etätyömahdollisuudella (siis sitten kun syksyllä palaan hoitovapaalta). Mutta uskon, että muutamat puhelut hoitaa sitten siinä työn ohessakin. Haastetta aiheuttaa sitten materiaalihankinnat ja toimittajien tapaamiset (puhumattakaan niiden työmiesten valvonnasta) työpäivän jälkeen väsyneiden lasten kanssa... But we'll see mihin päädytään :)

      Poista
  7. Meillä tuli edellinen talo avaimet käteen Puroilataloilta (oulun seutu) ja se oli silloin hyvä valinta kun kaikki lapset olivat niin pieniä. Jotain pikkuhommia mies teki raksalla silloin jotka sitten hyvitettiin.

    Nyt meidän 2014 kesällä alkaneessa projektissa pyysimme avaimet käteen paketteja mutta 5v hinnat olivat nouseeet niin paljon että samalla neliöhinnalla millä viimeksi saimme avaimet käteen olisi nyt tullut pelkille sisäseinille asti.

    Kysyimme lukuisilta toimittajilta avaimet käteen hintaa sekä osaksi tehtynä ja kaikki olivat liian kalliita joten ei muuta kun vasara käteen ja urakoimaan. Ollaan siis tehty alusta asti kaikki itse mutta kesällä meillä oli kirvesmies jolle me ollaan työnantajia. Sen suhteen ei kyllä ole ollut mitään ongelmia mutta kirvesmiesten palkat+vakuutukset+ työantajamaksut ovat todella kalllista. Työ on kallista Suomessa. Ei sille mitään voi.

    Nyt meillä ei siis ollut enää mahdollista valita avaimet käteen, toisalta lapset ovat vähän isompia 9,7,6,4 ja 4v ja koetiin elämäntilanne on sellainen että voidaan "uhrata" vuosi raksalle...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiesus tota teidän porukkaa :D on se kyllä mahtavaa, että pystyt puhumaan teidän raksailusta noin positiivisesti vaikka teillä on tollanen pakka handlattavana. Itse sitä itkee miten ne kaksi lasta hoitaa :D

      Timpureiden palkkoihin saa kyllä kuulemma upotettua ihan hurjan summan. Jos riittäisi yksi timpuri kokoaikaisesti ja sitten satunnaisesti apujoukkoja meidän lisäksi, niin sen ehkä kestäisi, mutta jos pitää ottaa kaksi timpuria, niin sitä saa kai laskea palkkoihin (+niihin kaikenmaailman veroihin jne) kuukaudessa jo sen 8000€... Siinä jos rakennat 10kk niin heihei 80000€!

      Mutta kuten joku minulle tuolla ylempänä jo sanoikin, niin taitaa olla niin että urakointitapa tästä selkenee kun saamme vastaavan mestarin valittua ja muutkin asiat etenevät :) Kiitos kun jaksatte tsempata :)

      Poista

On mukava kuulla sinusta